Nachfrage bleibt robust – trotz stagnierender Bevölkerung

Zentraler Befund: Die Wohnungsnachfrage bleibt hoch, obwohl die Bevölkerungszahlen perspektivisch stagnieren. Treiber ist die fortschreitende Haushaltsverkleinerung. Mehr Ein- und Zwei-Personen-Haushalte erhöhen den Flächenbedarf je Einwohner und stabilisieren die jährliche Neubaunachfrage bei rund 225.000 Wohnungen. Erst nach 2030 wird ein moderater Anstieg auf 260.000 bis 270.000 Einheiten erwartet.

Für die Baupraxis bedeutet das: Der strukturelle Bedarf ist vorhanden, doch er trifft auf ein deutlich reduziertes Angebot. 2025 wurden bundesweit nur noch rund 190.000 Wohnungen fertiggestellt. Für den Wohnungsmarkt 2026 ist mit einem weiteren Rückgang zu rechnen. Die Diskrepanz zwischen Bedarf und tatsächlicher Bautätigkeit verschärft sich damit weiter.

Historischer Tiefstand im Eigenheimbau

Besonders stark betroffen ist der Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern. Nachdem der Wohnungsbauboom der 2010er-Jahre diesen Bereich weitgehend ausgespart hatte, wurde 2024 ein historischer Tiefstand erreicht. 2025 dürfte dieser Negativrekord nochmals unterschritten worden sein.

Für mittelständische Bauunternehmen mit Schwerpunkt im klassischen Wohnhausbau ist dies ein deutliches Warnsignal. Der Einbruch ist kein kurzfristiger Ausschlag, sondern Ausdruck veränderter Finanzierungsbedingungen und verschärfter Kostenstrukturen. Gleichzeitig zeigt der Blick auf die Baugenehmigungen eine mögliche Stabilisierung: 2025 wurden mit rund 230.000 genehmigten Wohnungen wieder mehr Einheiten registriert als 2024 mit etwa 215.000. Das Forschungs- und Beratungsinstitut empirica interpretiert dies als Bodenbildung, jedoch nicht als Beginn eines neuen Wohnungsbauzyklus.

Neubaumieten als wirtschaftliche Messlatte

Im Wohnungsmarkt 2026 bestimmen Bau- und Grundstückskosten weiterhin maßgeblich die Wirtschaftlichkeit von Projekten. In westdeutschen Großstädten sind Neubaumieten von rund 20 Euro pro Quadratmeter erforderlich, um Kostendeckung zu erreichen. Dieses Niveau wird nicht als temporäre Spitze bewertet, sondern als neues marktwirtschaftliches Gleichgewicht.

Derzeit wird diese Schwelle allerdings nur an ausgewählten Standorten wie München und Umland, Frankfurt am Main oder Hamburg erreicht. In vielen anderen Regionen fehlen die erzielbaren Mieten, um Neubauprojekte wirtschaftlich darzustellen. Für Projektleiter und Investoren bedeutet dies eine präzise Standortprüfung und eine noch engere Kalkulation entlang realisierbarer Mietniveaus.

Bestandsmieten ziehen weiter an

Parallel zu den Neubaumieten steigen auch die Angebotsmieten im Bestand. Nach einem bundesweiten Plus von 4,4 Prozent im Jahr 2025 wird für 2026 ein weiterer Anstieg um drei bis vier Prozent erwartet. Die Entwicklung folgt zeitlich verzögert und auf niedrigerem Niveau den Neubaumieten.

In westdeutschen Großstädten bewegen sich Angebotsmieten für Bestandswohnungen perspektivisch auf 15 bis 16 Euro pro Quadratmeter zu, in mittleren Städten auf 13 bis 14 Euro. Während diese Werte in Metropolen vielerorts bereits Realität sind, stehen in zahlreichen Mittelstädten noch Anpassungen bevor. Für Bestandshalter wie auch für Bauunternehmen mit Modernisierungsfokus eröffnet dies Chancen, sofern Investitionen in energetische und bauliche Qualität wirtschaftlich darstellbar bleiben.

Kaufpreise stagnieren unter Zinsdruck

Im Gegensatz zu den Mieten stagnieren die Kaufpreise erneut. Die anhaltend hohen Zinsen dämpfen die Zahlungsbereitschaft und begrenzen den Spielraum für Preissteigerungen. Für Bauträger bedeutet dies eine anspruchsvolle Marktsituation: Steigende Baukosten treffen auf gedeckelte Verkaufspreise. Das Risiko verschiebt sich stärker in Richtung Vorvermarktung, Eigenkapitalquote und Finanzierungsstruktur.

Wohnungsmarktbericht als strategisches Instrument

Der Wohnungsmarktbericht basiert auf regionalisierten amtlichen Statistiken sowie Marktdaten aus der Datenbank empirica regio. Ziel ist eine kontinuierliche, empirisch fundierte Beschreibung des deutschen Wohnungsmarktes einschließlich aktualisierter Prognosen. Für das Baugewerbe bietet der Bericht damit mehr als eine Momentaufnahme. Er fungiert als strategisches Instrument zur Einordnung regionaler Märkte und zur Ableitung belastbarer Investitionsentscheidungen im Wohnungsmarkt 2026.