BGW: Der „Bau-Turbo“ (§ 246e BauGB) soll Genehmigungsverfahren beschleunigen. Welche Chancen und Risiken sehen Sie, wenn Projekte unter diese Regelung fallen?

KFR Kirchhoff: Wir begrüßen die gesetzlichen Neuerungen und hoffen sehr, dass das hierdurch geschaffene Beschleunigungspotenzial von den entsprechenden behördlichen/kommunalen Entscheidungsträgern auch umfassend genutzt wird. Die neue Gesetzeslage – die sich im Übrigen nicht allein auf die Neu-Einführung des § 246e BauGB beschränkt – bieten viele Möglichkeiten, Wohnbauvorhaben aktiv durch schnelle und effizient gestaltete Genehmigungsverfahren voranzutreiben. Dies gilt nicht nur für die neuen Tatbestände des § 246e BauGB, sondern (und zunächst vorrangig) z.B. durch erweiterte Befreiungsmöglichkeiten nach § 31 Abs. 3 BauGB oder durch weitere Zulässigkeitsgründe von Wohnbauvorhaben im unbeplanten Innenbereich gem. § 34 Abs. 3b BauGB.

Bedenken haben wir allerdings hinsichtlich des neu eingeführten Erfordernisses einer Zustimmung der Gemeinde und der gesetzlich normierten Zustimmungsfiktion, sollte die Gemeinde nicht innerhalb von drei Monaten die Zustimmung verweigert. Wir befürchten, dass ein schnelles (fristgerechtes) „Nein“ in vielen Fällen einfacher sein wird, als fristgerecht eine ordnungsgemäße Prüfung der Zustimmungserteilung durchzuführen.

Damit besteht das größte Risiko unseres Erachtens letztlich darin, dass die zuständigen Stellen von den ihnen nunmehr gesetzlich eröffneten Möglichkeiten keinen oder nur sehr restriktiv Gebrauch machen. Dies haben wir bereits bei der vorherigen BauGB-Novelle, dem Baulandmobilisierungsgesetz, erfahren müssen.

Wir sind gespannt, ob das zunächst „mobilisierte“ Baurecht nunmehr durch den gezündeten Bau-Turbo vorangetrieben und Wohnbauvorhaben verstärkt genehmigt und realisiert werden. Denn eine sehr große Herausforderung sehen wir darin, eine möglichst einheitliche Anwendung der Vorschriften zu erreichen. Hier gibt es noch erhebliche Unterscheidung. Während der einen Genehmigungsbehörde ein Vorhaben „zu groß“ ist, um den Bau-Turbo anzuwenden, ist das für eine andere Genehmigungsbehörde kein Problem. Wir brauchen hier vermehrt Auslegungshinweise / Handreichungen der übergeordneten Stellen und vermutlich auch klarstellende Gerichtsentscheidungen.

BGW: Können Sie Beispiele nennen, bei denen der Bau-Turbo bereits Projekte beschleunigt hat – oder wo Sie erwarten, dass er dies tun könnte?

KFR Kirchhoff: Wir betreuen einige Projekte, bei denen nach vorheriger ablehnender Haltung der Behörden nunmehr ein neuer Versuch auf Grundlage des § 246e BauGB „gewagt“ wird. Da es sich hierbei um ein absolutes Novum handelt, empfehlen wir regelmäßig, das Vorhaben und Vorgehen vorab bei der entsprechenden behördlichen Stelle vorzustellen und sich hierzu mit den Entscheidungsträgern abzustimmen. Dies bietet – neben der Erlangung eines ersten Eindrucks der Haltung der entsprechenden Behörde – auch Zeit- und Kostenvorteile. Wir glauben, dass auf der kommunikativen Ebene im Zusammenspiel mit den beteiligten Stellen viel erreicht werden kann. Denn es wird eine Aufgabe der Bauherren sein, die beteiligten Stellen „mitzunehmen“ und deutlich zu machen, dass auch bei Anwendung der neuen Vorschriften die relevanten Belange Berücksichtigung finden und „nichts verloren“ geht, wenn auf ein Bebauungsplanverfahren verzichtet wird. Insofern können wir auf diese Weise auch aus rechtlicher Sicht einen Leitfaden geben und so gemeinsam durch das Verfahren führen. Das hat in unserer Praxis bereits zu Erfolgen geführt.

Rechtsanwältin Carlotta Zimmermann. © Antje Wulf - Businessfotografie, Design und Web

Zur Bauturbo-Umfrage

BGW: Beobachten Sie bereits konkrete Auswirkungen oder Streitpunkte, die sich aus der Anwendung des § 246e BauGB ergeben haben – etwa bei Auftragsvergabe oder Vertragsgestaltung?

KFR Kirchhoff: Bei der Vertragsgestaltung ist bei Planer-/ Architektenverträgen darauf zu achten, dass ein Ermessen der Gemeinde besteht, das Verfahren des "Bau-Turbo" nach § 246e BauGB zu wählen. Der Architekt schuldet eine mangelfreie und dementsprechend genehmigungsfähige Planung. Es versteht sich, dass die Planung des Architekten grundlegend anders aussehen muss, wenn die Vorgaben eines Bebauungsplanes zwingend sind und eben keine Abweichungen im Sinne des „Bau-Turbo“ möglich sind.

Dementsprechend ist aus Sicht des Architekten zu regeln, dass er nicht haftet, sofern die Gemeinde keine vereinfachte Genehmigung laut „Bau-Turbo“ zulässt. In diesem Sinne sollte ein Architekt keine Erfolgshaftung für die Baugenehmigung laut „Bau-Turbo“ übernehmen, sondern lediglich eine Aufklärungspflicht in der Zielfindungsphase (§ 650p Abs. 2 BGB), ob die Kriterien des § 246a BauGB erfüllt sind. Das Modell der stufenweisen Beauftragung – zunächst begrenzt bis einschließlich der Genehmigungsplanung (Leistungsphase 4 HOAI) – kann den Auftraggeber vor den Kosten einer freien Kündigung schützen, wenn der Bauantrag an einer Entscheidung gegen den „Bau-Turbo“ scheitert.

In Bauverträgen sollte entweder eine aufschiebende Bedingung oder ein Rücktrittsrecht vorgesehen sein, sofern entgegen der Vorstellung der Parteien kein beschleunigtes Baurecht über den „Bau-Turbo“ gewährt wird. Wenn für das Bauvorhaben eine Baugenehmigung nur über Anwendung es „Bau-Turbo“ in Betracht kommt, wird ggf. der gesamte Bauvertrag hinfällig, wenn die Gemeinde das Verfahren nicht zur Anwendung bringt.

Zudem ist für den Bauzeitenplan bzw. den Fertigstellungstermin zu beachten, dass der „Bau-Turbo“ den Beginn der Bauausführung – wie der Name schon sagt – erheblich beschleunigen kann. Denn die Zustimmung der Gemeinde gilt als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens verweigert wird (§ 36a Abs. 1 Satz 4 BauGB). Im Vertrag muss der Projektstart dementsprechend vorgesehen werden, sei es auch nur als eine mögliche Variante des Bauablaufs.

BGW: Welche organisatorischen Anpassungen sind notwendig, um von beschleunigten Verfahren wie dem Bau-Turbo profitieren zu können, ohne rechtliche oder planerische Risiken einzugehen?

KFR Kirchhoff: Der Bauunternehmer muss in zeitlicher Hinsicht mit seinen betrieblichen Kapazitäten einsatzbereit sein, sofern ein früherer Baubeginn kraft „Bau-Turbo“ möglich ist. Startet der Auftragnehmer nicht rechtzeitig, sind ggf. Zwischenfristen und der Endfertigstellungstermin gefährdet. Es drohen Vertragsstrafen und Verzugsschäden zulasten des Auftraggebers (Mietausfälle, Finanzierungskosten). Der „Frühstart“ ist organisatorisch sicherlich herausfordernd.

Rechtsanwalt Dr. Bernhard Hartl. © KFR Kirchhoff

BGW: Welche Auswirkungen haben die aktuellen BGH-Urteile (z. B. Kurswechsel zur Nichtanerkennung von Mitteilungen als Anordnungen) auf die Vertrags- und Baupraxis?

KFR Kirchhoff: Durch das Urteil vom 19.09.2024 – VII ZR 10/24 hat der BGH klargestellt, dass die Übergabe eines neuen Bauzeitenplan (d. h. mit neuen Fristen) nicht automatisch als rechtsgeschäftliche Änderungsanordnung des Auftraggebers („andere Anordnung“ nach § 2 Abs. 5 Alt. 2 VOB/B) zu verstehen ist. Es sei lediglich die Reaktion des Auftraggebers auf „behinderungsbedingte Störungen des Vertrags“. Dementsprechend erhält der Auftragnehmer keine Mehrvergütung für die Ausführung der neuen Fristen.

Er kann ggf. Entschädigung (§ 642 BGB) oder gar Schadensersatz (§ 6 Abs. 6 VOB/B) verlangen, was aber im entschiedenen Fall an ausreichenden Darlegungen im Prozess scheiterte (dies ist exemplarisch für die Praxis). Die Schnittstelle zum „Bau-Turbo“ folgt daraus, dass bei beschleunigter Genehmigung der Beginn der Bauausführung entsprechend früher erfolgen kann – und muss, wenn im Bauzeitenplan eine Koppelung an das Vorliegen der Baugenehmigung vereinbart wurde.

Aus Sicht des Auftragnehmers droht die Situation, dass er schneller starten muss, aber keinerlei Mehrvergütung oder sonstige Kompensation erhält. Eben dieses Risiko muss im Bauvertrag geregelt sein. Eine eigene Klausel zur monetären Rechtsfolge aus geänderten Bauplänen ist sinnvoll, bspw. im Kontext mit den Klauseln zu Änderungsrechten des Auftraggebers.

BGW: Welche Strategien empfehlen Sie, um Nachtragsforderungen und Abweichungen rechtssicher zu dokumentieren und umzusetzen?

KFR Kirchhoff: Idealerweise schließen die Parteien einvernehmlich eine Nachtragsvereinbarung vor der Ausführung der Nachtragsleistungen. So werden Streitigkeiten über Nachtragsforderungen vermieden. Da dies oft nicht gelingt oder aber die zeitlichen Umstände dies nicht erlauben, sollte in der Korrespondenz auf unzweideutige Erklärungen geachtet und gedrängt werden. Im Zweifel sollte der Auftraggeber aufgefordert werden, sich über den Bedeutungsgehalt seiner Mitteilung zu erklären. Hierzu sind korrespondierende Regeln im Bauvertrag sinnvoll. Sehr wichtig sind auch klare Regelungen zu den bevollmächtigten Personen. Wer darf überhaupt eine Änderungsanordnung erteilen und wem gegenüber?

BGW: Welche typischen Konfliktsituationen entstehen durch diese Rechtsprechung – und wie kann Ihr Unternehmen sich davor schützen?

KFR Kirchhoff: Aus der Entscheidung des BGH folgt kein völlig neuartiges Problem: Unklarheiten, ob ein Verhalten oder eine Mitteilung des Auftraggebers eine (konkludente) Änderungsanordnung darstellt oder nicht, gab es schon immer. Schrift- und Textformklauseln für Anordnungen helfen nur bedingt. Im Zweifel muss sich der Auftraggeber unzweideutig erklären und der Auftragnehmer sollte einen Anspruch auf eben diese Klarstellung haben, ggf. auch ein Leistungsverweigerungsrecht („Baustopp“) bis zur endgültigen Klarstellung. Das Konfliktpotential liegt auf der Hand. Aufgelöst wird es in der Praxis häufig über die sog. Anordnung dem Grunde nach unter Vorbehalt gegen etwaige Mehrvergütung / Kompensation. Hier wird der Streit über die Nachtragsforderung aber nur verschoben und nicht gelöst.

BGW: Könnte der Bau-Turbo tatsächlich ein Modell für künftige Gesetzesinitiativen sein, um den Wohnungs- und Infrastrukturbau zu fördern – oder überfordert er Behörden und Bauunternehmen mit neuen Abgrenzungsfragen?

KFR Kirchhoff: Aus unserer Sicht ist die Gesetzesnovelle schon jetzt ein Vorreiter. Dies gilt nicht allein aufgrund der umfassenden Informationskampagne der Bundesregierung bzw. des zuständigen Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen. Schon die Einrichtung des sog. „Umsetzungslabors zum Bau-Turbo“ zeigt, dass die Umsetzung der gesetzlichen Neuerungen eng durch entsprechende Fachexpert:innen begleitet wird, um den innovativen Prozess zur Beschleunigung des Wohnungsbaus aktiv und effizient umzusetzen.

 Vielen Dank für das Gespräch!

Einen Ausschnitt des Interviews lesen Sie auch in der März-Ausgabe 2026 des Baugewerbe Magazins.