Merkantiler Minderwert nach Mängelbeseitigung

Diese wurden zwischenzeitlich behoben. Zusätzlich zu den hierfür aufgewendeten Beträgen macht der Bauherr einen entstandenen Mietausfall sowie insbesondere den Ersatz eines verbleibenden mer-kantilen Minderwertes der Gebäude in Höhe von 150.000,00 € geltend.

Nachdem das vorangehende Berufungsgericht (Kammergericht Berlin 7 U 120/09) noch einen Schadensersatzanspruch auf Erstattung des merkantilen Minderwertes wegen nicht ausreichender Schätzungsgrundlagen des eingeholten Sachverständigengutachtens verneint hat, gibt der Bundesge-richtshof dem Bauherrn grundsätzlich Recht.

Bei den Gebäuden handele es sich um marktgängige Objekte. Ferner sei davon auszugehen, dass ein redlicher Verkäufer den Kaufinteressenten über die ausgeführten Mängelbeseitigungsarbeiten sowie darüber informiert, dass ein erneutes Auftreten von Rissen nicht vollständig auszuschließen ist.

Bezüglich der Höhe des somit im Grundsatz verbleibenden merkantilen Minderwertes folgt der Bun-desgerichtshof den Erwägungen des Berufungsgerichts, dass es keinen "Markt für bestimmte Wert-minderungen" gibt, so dass keine allgemeingültigen Schadensparameter gefunden werden können.

Die Wertminderung kann vielmehr nur konkret durch die individuellen Eigenschaften des betroffenen Objekts unter Berücksichtigung der konkreten Schadensursache und der zum Wertermittlungsstichtag herrschenden allgemeinen Marktbedingungen vorgenommen werden.

In diesem Rahmen stellt die von dem gerichtlichen Sachverständigen vorgenommene "Expertenbefragung", in der der Sachverständige Fachleute um fundierte Werteinschätzungen zu den betroffenen Gebäuden gebeten hatte, nach Beurteilung des Bundesgerichtshofs zumindest eine geeignete Grund-lage für die Schätzung eines Mindestschadens gemäß § 287 ZPO dar.

Dabei schadet es nicht, wenn auch die Fachleute ihrerseits keine Angaben mit mathematischer Ge-nauigkeit machen können und von subjektiven Einschätzungen nicht frei sind. Denn insofern unter-scheidet sich die Schätzung der Fachleute ja nicht von der gebotenen Schätzung, welche das Gericht nach § 287 Abs. 1 ZPO selbst vornehmen muss.

Bei unterschiedlichen Angaben der Fachleute muss das Gericht prüfen, ob es die niedrigsten Mittei-lungswerte als Mindestschaden zugrunde legt oder bis zu einem gewissen Rahmen eine ausreichende Wahrscheinlichkeit sieht, hierüber hinauszugehen. Ein Schadensersatzanspruch des Bauherrn war hiernach jedenfalls in Höhe eines Mindestschadens zu bejahen.

Der Bundesgerichtshof hat in dieser aktuellen Entscheidung nochmals in aller Klarheit betont, dass auch nach der Beseitigung von Mängeln ein merkantiler Minderwert der betroffenen Gebäude verbleiben kann, der von dem verantwortlichen Architekten oder Bauunternehmen als Schadensersatz zu erstatten ist.

Dies gilt insbesondere, wenn die Mangelursache weiterhin vorhanden ist, so dass Schäden wie hier die Putzrisse auch künftig auftreten können. Dabei ist zu beachten, dass der Verkäufer bei einem Grundstücksverkauf gegenüber dem Käufer zum Hinweis auf ihm bekannte, aber für den Käufer schwer erkennbare und nicht unerhebliche Mängel verpflichtet ist.

Es bleibt abzuwarten, ob durch die vorliegende Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu dieser Thematik der merkantile Minderwert als weiterer potentiell ersatzfähiger Schaden bei Baumängeln häufiger ins Feld geführt wird.