Prof. Dr. Andreas Koenen ist Rechtsanwalt und Geschäftsführer von Sovereign. © Sovereign

• Zeitgewinn durch Wegfall/Umgehung der Bauleitplanung im Einzelfall: § 246e ermöglicht Abweichungen von planungsrechtlichen Vorgaben – ohne dass vorher ein (jahrelanges) B-Plan-Verfahren durchlaufen werden muss.
• Klare kommunale Schlüsselfunktion: Das Instrument funktioniert nur mit Zustimmung der Gemeinde; damit bleibt die Planungshoheit gewahrt.
• Frist-/Taktlogik: Die Gemeinde hat für die Zustimmung grundsätzlich bis zu drei Monate; wird nicht widersprochen, kann eine Zustimmungsfiktion greifen (je nach Verfahrenskonstellation).
•  Fokus auf Innenentwicklung/Umnutzung: Die Gesetzesbegründung und Anwendungshinweise zielen stark auf Nachverdichtung, Aufstockung, Umnutzung (z. B. Büro → Wohnen); Außenbereich ist restriktiver (räumlicher Zusammenhang zum Siedlungsbereich erforderlich).

Risiken

• „Einzelfall-Politik“ statt planbasierter Vorhersehbarkeit: Verantwortung verlagert sich von einem regelgebundenen Planverfahren in eine politisch und rechtlich sensible Einzelfallentscheidung – mit erhöhtem Konflikt-/Anfechtungsdruck.
• Beteiligung der Öffentlichkeit nur optional: Das kann Verfahren beschleunigen, aber Akzeptanzrisiken erhöhen; bei Beteiligung verlängert sich die Prüfungsfrist.
• Mehr Prüfaufwand an anderer Stelle: Weil andere Rechtsgebiete unberührt bleiben, verschiebt sich der Fokus oft auf Fachrechtsthemen (Natur, Wasser, Lärm, Denkmalschutz).
• Strategische Risiken für Gemeinden: Gefahr von „Stückwerk“, Zielkonflikten (Flächen, Infrastruktur, soziale Quoten) und daraus folgenden städtebaulichen Folgekosten – weshalb viele Kommunen Kriterienkataloge/Leitfäden entwickeln.

BGW: Können Sie Beispiele nennen, bei denen der Bau-Turbo bereits Projekte beschleunigt hat – oder wo Sie erwarten, dass er dies tun könnte?

Koenen: Stand Januar 2026 ist § 246e BauGB erst seit 30.10.2025 in Kraft; belastbare „Erfolgscases“ im Sinne fertig durchlaufener Genehmigungs- und Realisierungsketten sind öffentlich noch begrenzt dokumentiert.

Was man aber bereits sieht:

• Umsetzungs-/Pilotstrukturen: Das BMWSB begleitet die Startphase mit einem „Umsetzungslabor“, um Kommunen bei der Anwendung zu unterstützen.
• Konkrete Anwendungserwartung (typische Quick-Wins):
• Aufstockungen in Bestandsquartieren (wo Maß der Nutzung o. Ä. bislang sperrt)
• Umnutzung leerstehender Büro-/Gewerbeflächen zu Wohnen (Innenbereich)
• Nachverdichtung auf vorhandenen Grundstücken ohne jahrelange B-Plan-Änderung, wenn die Gemeinde politisch „ja“ sagt

BGW: Beobachten Sie bereits konkrete Auswirkungen oder Streitpunkte, die sich aus der Anwendung des § 246e BauGB ergeben haben – etwa bei Auftragsvergabe oder Vertragsgestaltung?

Koenen: Als planungsrechtliche Norm ist § 246e BauGB kein Vergaberechtsthema – aber er wirkt mittelbar stark in Zeit, Risiko und Vertragsarchitektur hinein:

• Front-Loading von Entscheidungen: Wenn Genehmigung schneller kommen soll, müssen Planung, Kosten, Betreiber-/Nutzungs-Konzept, Förderlogik und ggf. Sozialquote früher „stehen“. Das kollidiert mit klassischer stufenweiser Projektentwicklung.
• Städtebauliche Verträge / kommunale Bedingungen: Gemeinden können ihre Zustimmung faktisch an Bedingungen knüpfen (Infrastruktur, Sozialwohnungen, Ausgleichsmaßnahmen). Das muss vertraglich abgebildet werden – inkl. Kosten-/Termineffekten.
• Vergabe-/Bauvertragsdruck: Beschleunigte Verfahren erzeugen häufig beschleunigte Vergaben (kurze Fristen, frühe Bindungen, mehr Nachtragsrisiko). Hier wird Risikozuordnung zentral: Planungsstand, Schnittstellen, Bauzeit, Preisgleitung, Stoffpreis-/Lohnrisiken.
  
  

BGW: Welche organisatorischen Anpassungen sind notwendig, um von beschleunigten Verfahren wie dem Bau-Turbo profitieren zu können, ohne rechtliche oder planerische Risiken einzugehen?

Koenen: Wenn man den Bau-Turbo „nutzen“ will, braucht man intern eine Turbo-fähige Projektorganisation:

1. Genehmigungs-Readiness als eigener Meilenstein.

2. Ein „vollständiger, konsistenter“ Unterlagensatz (Planstand, Fachplanungen, Nachweise) – mit einer Person/Einheit, die Versionen und Widersprüche aktiv managt.

4. Weil die Gemeinde der Schlüssel ist (Zustimmung), braucht es früh: politisches Briefing, städtebauliche Einordnung, ggf. Vorabstimmung über Bedingungen.
5. Parallelisierung & Taktung

6. Gutachten/Belange früh screenen (Artenschutz/Wasser/Lärm/Verkehr), um „Überraschungs-Stopps“ zu vermeiden.
7. Vertrags-/Vergabestrategie an den Zeitpfad koppeln

• klare Change-Prozesse (Anordnung, Nachtrag, Dokumentation)
• Preis-/Bauzeitrisiken transparent regeln
• keine „Scheinsicherheit“ durch zu frühe Pauschalen bei unreifem Planstand

BGW: Welche Auswirkungen haben die aktuellen BGH-Urteile (z. B. Kurswechsel zur Nichtanerkennung von Mitteilungen als Anordnungen) auf die Vertrags- und Baupraxis?

Koenen: Der praktische Paukenschlag ist der Kurs des BGH zu Bauzeitplänen:

• BGH, Urteil vom 19.09.2024 – VII ZR 10/24:
• Die bloße Übermittlung geänderter Bauablauf-/Terminpläne ist keine Anordnung i. S. v. § 2 Abs. 5 VOB/B. Für Mehrvergütung reicht „Planänderung“ nicht – es braucht eine echte, auslegungsfähige Anordnung (und bei Schadensersatz zusätzlich Pflichtverletzung/Kausalität).
•  Folge: Bauzeit-Mehrkosten sind schwerer durchsetzbar, wenn der Auftraggeber „nur“ koordiniert/verschiebt, ohne ausdrücklich anzuordnen. Das erhöht die Bedeutung formaler Kommunikation und sauberer Anspruchsgrundlagen.

BGW: Welche Strategien empfehlen Sie, um Nachtragsforderungen und Abweichungen rechtssicher zu dokumentieren und umzusetzen?

Koenen: Aus der Rechtsprechung folgt: Wer Ansprüche will, muss sie „prozessfest“ aufbauen. Praktisch empfehle ich:

• Formale Anordnungsdisziplin (AG-seitig):
• Änderungen nicht „zwischen Tür und Angel“, sondern als klar bezeichnete, schriftliche Anordnung (was ändert sich, warum, ab wann, welche Folgen sind mitzudenken).
• Nachtragsmanagement (AN-seitig):
• fristnahe Behinderungs-/Bedenkenanzeigen
• getrennte Erfassung: Mehrvergütung (§ 2 VOB/B), Entschädigung (§ 642 BGB), Schadensersatz (§ 6 Abs. 6 VOB/B) – nicht vermischen
• bauablaufbezogene Darstellung: Baseline-Plan, Störung, Kausalität, Auswirkungen, Mehrkostenlogik (Personal, Geräte, Baustellengemeinkosten, Materialpreis).
• „Daten statt Meinung“: Bautagebuch, Fotodoku, Lieferscheine, Gerätestunden, Mannschaftslisten, Planstandsregister, Besprechungsprotokolle mit Entscheidungsteil.

BGW: Welche typischen Konfliktsituationen entstehen durch diese Rechtsprechung – und wie kann Ihr Unternehmen sich davor schützen?

Koenen: Typische Konflikte nach der neuen Linie:

• „Wir haben doch den Terminplan angepasst“ vs. „Das war keine Anordnung“
• Schutz: klare Change-Sprache, definierte Kommunikationskanäle, Protokoll-/Freigabeprozesse.
• Kausalitätsschlachten („Woran lag die Verzögerung wirklich?“)
• Schutz: bauablaufbezogene Darstellung, kritischer Pfad, Ressourcenlogik, Störungs-Timeline.
•  Preissteigerungen nach langer Bauzeit (ohne klare Anspruchsgrundlage)
• Schutz: vertragliche Preisgleitung/Indexierung dort, wo sinnvoll; ansonsten frühzeitige Nachtragsstrategie und saubere Anspruchstrennung.

BGW: Könnte der Bau-Turbo tatsächlich ein Modell für künftige Gesetzesinitiativen sein, um den Wohnungs- und Infrastrukturbau zu fördern – oder überfordert er Behörden und Bauunternehmen mit neuen Abgrenzungsfragen?

Koenen: Beides ist möglich – der Bau-Turbo ist eine Experimentierklausel bis Ende 2030 und steht politisch unter Beobachtung.

Als Modell taugt er, wenn Kommunen ihn kriterienbasiert einsetzen (Innenentwicklung/Umnutzung), Verfahren standardisieren und die Zustimmung nicht zur „Black Box“ machen (Transparenz, Dokumentation, städtebauliche Leitplanken).

Er kann aber auch überfordern, wenn er:

• Konflikte aus der Bauleitplanung in das Einzelgenehmigungsverfahren verlagert (mehr Einzelfallabwägung, mehr politische Reibung, mehr Klagerisiko),
• Beteiligung/Kommunikation verkürzt und dadurch Akzeptanzprobleme eskalieren lässt,
• und die Personal-/Kompetenzfrage ungelöst bleibt (mehr Verantwortung bei gleicher Kapazität).

Wichtig zur Einordnung: Der Bau-Turbo beschleunigt primär das Baurecht (planungsrechtliche Hürde). Parallel dazu adressiert der Gebäudetyp E eher die Kosten- und Standardseite über vertragliche/haftungsrechtliche Klarheit beim „einfacheren Bauen“.

BGW: Vielen Dank für die Einblicke!

Das Baurecht ist auch das Thema des Leitartikels der März-Ausgabe 2026 des Baugewerbe Magazins.