Rechtstipp: Arglistiges Verschweigen bei Mängeln

Der gerichtliche Sachverständige hat einen Mangel der Dachabdichtung festgestellt. Nach dem gerichtlichen Gutachten ist die Dachabdichtung wegen fehlender Anschlüsse der Dampfsperre nicht so ausgebildet, dass u.a. im Gebäudeinneren entstehender Wasserdampf ohne Kondensatbildung nach außen entweichen kann. Die Ausführungen der Anschlüsse weichen hiernach von den anerkannten Regeln der Technik und den Vorgaben der DIN 4108 ab. Dies hat in den betroffenen Bereichen zu einem Feuchteanfall unmittelbar hinter der Abdichtungsfolie in der Wärmedämmung und der Holzschalung geführt.

Allerdings wären die Ansprüche aus der in dem Kaufvertrag in Bezug genommenen gesetzlichen Gewährleistung nach Werkvertragsrecht (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB) zwischenzeitlich verjährt, sofern die Beklagten den Mangel nicht arglistig verschwiegen haben.

Entscheidung

Das Oberlandesgericht Frankfurt hält die Voraussetzungen des arglistigen Verschweigens für gegeben, so dass gemäß § 634 Abs. 3 BGB die regelmäßige Verjährungsfrist Anwendung findet. Diese beträgt zwar nur drei Jahre (§ 195 BGB). Sie beginnt aber erst mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste (§ 199 Abs. 1 BGB).

Das Oberlandesgericht Frankfurt verweist auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach dem arglistigen Verschweigen eines Mangels ein Verhalten gleich steht, bei dem der Unternehmer ein Werk arbeitsteilig herstellen lässt und hierbei bewusst nicht die organisatorischen Voraussetzungen schafft, um sachgerecht beurteilen zu können, ob das Werk mangelfrei ist (sog. „Organisationsverschulden“). Dabei kann die Art und Schwere des Ausführungsmangels den Anscheinsbeweis für eine unzureichende Organisation bilden, welche auch in der fehlenden Bauüberwachung liegen kann (BGH Urteil vom 12.03.1992 – VII ZR 5/91). Nach diesen Grundsätzen bejaht das Oberlandesgericht Frankfurt ein Organisationsverschulden in Gestalt der Verletzung der Bauaufsichtspflicht der Beklagten. Denn insbesondere die fehlerhafte Verlegung der Dampfsperre in mehreren Räumen ohne die vorgeschriebene Verklebung oder mechanische Befestigung sei mit bloßem Auge erkennbar gewesen.

Aufgrund der erst sehr späten Kenntnis der Kläger von der Feuchtigkeit im Dach und dem daraus folgenden Schimmelbefall war die dreijährige regelmäßige Verjährung noch nicht abgelaufen.

Bedeutung der Entscheidung

Die vorliegende Entscheidung überträgt die vom Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12.03.1992 (Az. VII ZR 5/91) festgestellte betriebsinterne Bauüberwachungspflicht des Bauunternehmers auf den Projektentwickler bzw. Verkäufer eines Grundstücks. Unabhängig von der Frage, ob dieser Bewertung inhaltlich beizupflichten ist, ändert das Urteil nichts an dem Grundsatz, dass den Bauherrn gegenüber dem Bauunternehmer keine Bauüberwachungspflicht trifft.

In der Praxis wird zudem oft verkannt, dass seit der Schuldrechtsreform eine allgemeine – und damit auch für die Arglisthaftung geltende – Verjährungsfrist von nur noch drei Jahren (und nicht mehr 30 Jahren) gilt, welche allerdings erst ab Kenntnis bzw. grob fahrlässiger Unkenntnis vom Mangel zu laufen beginnt.

Autor: Dr. Peer Feldhahn, Rechtanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

www.ags-legal.com