Hohe Anforderungen an Verzicht auf Mängelrechte

Das Hanseatische Oberlandesgericht weist die gegen das stattgebende Urteil des Landgerichts eingelegte Berufung zurück. Zunächst erkennt das Oberlandesgericht an, dass bei der Errichtung einer Wohnanlage auch ohne ausdrückliche Vereinbarung der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses den anerkannten Regeln der Technik entsprechende Schallschutz geschuldet wird.

Der Einwand des beklagten Bauunternehmens, dass es sich mit den Eigentümern auf höhere Schallschutzwerte geeinigt hätte und die Eigentümer deshalb mit Mängelrechten insoweit ausgeschlossen seien, ist nach Ansicht des Oberlandesgerichts unbegründet. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Erlass einer Schuld bzw. der Verzicht auf (Mängel-) Rechte generell einen unmissverständlichen rechtsgeschäftlichen Willen voraussetzt, auf eine bestimmte Forderung bzw. ein bestimmtes Recht zu verzichten. An die Feststellung dieses rechtsgeschäftlichen Willens sind strenge Anforderungen zu stellen. Es ist ein Erfahrungssatz, dass ein Schulderlass nicht zu vermuten und im Zweifel eng auszulegen ist.

Auch bei scheinbar eindeutigen Erklärungen darf ein Erlass deshalb erst angenommen werden, wenn sämtliche relevanten Begleitumstände berücksichtigt sind. Nach diesen Maßstäben ist der zwischen den Parteien geführten Korrespondenz nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit zu entnehmen, dass sich die Kläger verbindlich mit Schallschutzwerten von lediglich 53 dB einverstanden erklärt und eine weitere Mängelbeseitigung ausdrücklich als nicht erforderlich erklärt haben. Dass die Eigentümer bzw. ihr Prozessbevollmächtigter seinerzeit davon ausgingen, das beklagte Bauunternehmen würde lediglich die Herstellung des Mindestschallschutzes gemäß DIN 4109 schulden, lässt nicht auf eine weitergehende rechtsgeschäftliche Willenserklärung der klagenden Eigentümer dahingehend schließen, auf die ihnen tatsächlich zustehenden (unbekannten) weitergehenden Gewährleistungsrechte zu verzichten.

Die Entscheidung des Hanseatischen Oberlandesgerichts verdeutlicht noch einmal, dass generell ein Rechtsverzicht auf Mängelrechte oder auf sonstige Ansprüche nur im absoluten Ausnahmefall anzunehmen ist. Ein solcher Verzicht (auch umgekehrt des Bauunternehmens auf Mehrvergütungsforderungen) muss stets ausdrücklich erklärt werden und kann nicht etwa stillschweigend in (lückenhafte) Vereinbarungen hineingelesen werden.

Selbst wenn ein Rechtsverzicht ausdrücklich erklärt wird, muss nach den Maßstäben der Rechtsprechung zusätzlich geprüft werden, ob die Parteien hierbei von einer zutreffenden Tatsachen- und Rechtslage ausgingen. Nur wenn beiden Parteien sicher bewusst war, welche faktische und rechtliche Tragweite ihre Erklärungen haben (z. B. Abgeltungsklauseln in Nachtragsvereinbarungen), kann im Ausnahmefall ein Rechtsverzicht auf weitergehende Forderungen angenommen werden.