Rechtstipp: Mängelrüge erfasst das gesamte Bauwerk

Gegenstand der geltend gemachten Schadensersatzansprüche sind insbesondere Mängel der Tiefgarage. Insoweit hatte der Auftraggeber Mängel wegen der nicht fachgerechten Ausführung der Dehn- und Arbeitsfugen in der Sohlplatte der Tiefgaragen I und II und an den Aufzügen 1 und 2 geltend gemacht. Im Prozess machte der Auftraggeber sodann auch Mangelbeseitigungskosten für den Bereich III der Tiefgarage und am Aufzug 3 mit seiner Hilfsaufrechnung bzw. Hilfswiderklage geltend. Erstinstanzlich wurde der Auftraggeber teilweise zur Zahlung verurteilt, wobei die Verurteilung zum Teil Zug um Zug gegen Beseitigung von Mängeln erfolgte.

Hiergegen wurde von beiden Parteien Berufung bzw. Anschlussberufung zum OLG eingelegt. Das OLG billigte dem Auftraggeber lediglich in Höhe der Kosten für die Sanierung von Dehn- und Arbeitsfugen im Bereich der Tiefgaragen I und II und der Aufzugsschächte sowie Regiekosten einen Schadensersatzanspruche in Höhe von rd. 272.000,00 € zu. Weitergehende Schadensersatzansprüche wegen der Mängelbeseitigungskosten für den Bereich der Tiefgaragen III und dem Aufzug seien verjährt, da diesbezüglich keine fristgerechte Mangelrüge in unverjährter Zeit erfolgt sei.

Bei den Tiefgaragen I und II handele es sich um selbstständige Bauteile des Objektes, deren Rüge sich nicht automatisch auch auf andere Bauteile erstrecke. Gegen diese Entscheidung wandte sich der Auftraggeber mit seiner Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision an den BGH.

Mit Erfolg! Durch Beschluss vom 24.08.2016 hob der BGH die Entscheidung des OLG auf, soweit der Auftraggeber Schadensersatzanspruch auch wegen Dichtigkeitsmängeln der Weißen Wanne außerhalb des Bereichs der Tiefgaragen I und II und außerhalb des Bereichs der Aufzugsschächte 1 und 2 geltend gemacht hatte und verwies die Sache insoweit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das OLG zurück.

Zur Begründung führt er aus, das Berufungsgericht habe aufgrund der irrigen Annahme, der Beklagte hätte seine Mängelrüge auf Teilbereiche der Weißen Wanne beschränkt, die weitergehenden Ansprüche zu Unrecht für verjährt gehalten. Er verwies darauf, dass nach seiner ständigen Rechtsprechung ein Mangel dann ausreichend bezeichnet ist, wenn der Auftraggeber die Symptome des Mangels benennt. In diesem Fall sind immer alle Ursachen für die bezeichneten Symptome von der Mangelrüge erfasst.

Dies gilt auch, wenn die angegebenen Symptome des Mangels nur an einigen Stellen auftreten, während ihre Ursache und damit der Mangel des Werkes in Wahrheit das ganze Gebäude erfasst. Die Annahme des OLG, die Mangelrüge habe nicht den Gesamtbereich des Untergeschosses erfasst, sei daher unzutreffend. Dementsprechend habe das OLG aufgrund der Aufhebung und Zurückverweisung nunmehr erneut über die weitergehend geltend gemachten Schadensersatzansprüche des Auftraggebers zu befinden.

Die sog. Symptomtheorie des BGH, nach der es für eine hinreichende Mangelrüge ausreicht, wenn der Auftraggeber lediglich die zutage getretenen Symptome des Mangels, d. h. die Mangelerscheinungen, beschreibt, entspricht der ständigen Rechtsprechung des BGH (siehe z. B. Urt. v. 03.07.1997, Az. VII ZR 210/96).

Vor diesem Hintergrund verwundert die hiervon abweichende Entscheidung des OLG. Zugleich macht diese Entscheidung deutlich, dass in der Rechtsprechung mitunter auch mit abweichenden Entscheidungen gerechnet werden muss. Diese Symptomtheorie stellt für den Auftraggeber eine wesentliche Erleichterung dar. Dies gilt nicht nur dann, wenn ihm die Ursache des zutage getretenen Mangels nicht bekannt ist, sondern auch dann, wenn die gleiche Mangelursache u. U. auch in anderen Bereichen der Bauleistung auftritt, wie dies vorliegend der Fall war.

Dies gilt jedoch nur, wenn sich die anderen Mangelerscheinungen auch auf die gleiche Mangelursache zurückführen lassen. Allerdings beinhaltet diese Symptomtheorie mitunter auch gewisse Risiken. So kann es bspw. sein, dass durch eine Mangelrüge die zweijährige Verjährungsfrist gem. § 13 Abs. 5 Nr. 1 BGB bereits in Lauf gesetzt wurde, bevor der Mangel an einer gänzlich anderen Stelle überhaupt in Erscheinung getreten ist, so dass der Anspruch auf Mangelbeseitigung im Zeitpunkt des Auftretens dieser Mangelerscheinung bereits verjährt ist. Dies gilt es zu beachten, wenn eine Mangelerscheinung gerügt wird, deren Ursache auch andere Bauteile oder Bereiche betreffen könnte.